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09. November 2020
Wirtschaftsrecht
Mietrecht
Neues aus Karlsruhe, Berlin und Hamburg zum Mietrecht
AG Hamburg-Wandsbek: Regelmäßige laute Partys in Mietwohnung können Kündigung des Mietvertrages rechtfertigen (Foto: SZ-Designers / Fotolia.com)
Der BGH stärkt Mieterrechte im Zusammenhang mit der Mietpreisbremse. Vor dem AG Berlin-Schöneberg ging es um eine Vertragsklausel zu Schönheitsreparaturen. Nicht weit entfernt in Tempelhof-Kreuzberg stritten die zwei Parteien über das berechtigte Interesse für eine Untervermietung. Und in Hamburg-Wandsbek musste ein Mieter seine Wohnung räumen, weil seine Feierlaune die Mitbewohner in Gefahr brachte.
BGH: Mieterrechte bei Mietpreisbremse gestärkt
Grundsätzlich kann der Vermieter bei Neuvermietungen auch dort, wo die Mietpreisbremse gilt, den Mietzins verlangen, den er vom Vormieter erhalten hat. War die Wohnung aber vorher gewerblich vermietet, kann sich der Vermieter nicht hierauf berufen. Dies hat der BGH in einem vor kurzem veröffentlichten Urteil entschieden.
In dem Streitfall sollte eine Mieterin für ihre etwa 76 m 2 große Zweizimmerwohnung in Berlin monatlich 950 Euro kalt zahlen. Diese Kaltmiete hatte auch eine Vormieterin gezahlt, die bis 2012 in der Wohnung wohnte. Anschließend hatte der Vermieter die Räume bis nach 2016 für 900 Euro als Büro vermietet. Die Klägerin war der Auffassung, dass sie aber nur die erlaubte Höchstmiete nach Eintritt der Mietpreisbremse im Jahr 2015 zahlen müsse. Diese betrug nach ihrer Berechnung um die 700 Euro. Daher verlangte die Mieterin die überzahlte Miete zurück.
Der BGH teilte im Grundsatz die Auffassung der Mieterin. Danach kommt als „Vormiete“ nur der Betrag in Betracht, den letzte Vormieter für die Nutzung als Wohnraum bezahlt hatte. Dieser Betrag, so der BGH weiter, sei aber durch den Höchstbetrag aufgrund der Mietpreisbremse begrenzt. Vermieterseitig soll die Mietpreisbremse nur solche Vermieter schützen, die im Vertrauen auf eine bestimmte Miethöhe in neu gebaute Wohnungen investiert hätten. Vermieter die, ihre Wohnung aufgrund einer Nutzungsänderung gewerblich vermietet haben, könnten sich nicht auf dieses Vertrauen berufen, so der BGH abschließend. Da das Berufungsgericht zur ortsüblichen Vergleichsmiete keine Feststellungen getroffen hatte, wies der BGH die Sache an die Vorinstanz zurück. Diese muss nun die entsprechenden Festellungen treffen.
Quelle: Urteil des BGH vom 19.08.2020 – VIII ZR 374/18

AG Schöneberg: Mieter muss bei unrenovierter Wohnung keine Schönheitsreparaturen vornehmen
In dem Streitfall ging es um die Beendigung eines Mietvertrages über Wohnraum. Nach Auffassung des Vermieters in Berlin-Schöneberg hätte der Mieter die Wohnung nutzen und Schönheitsreparaturen durchführen müssen, weil dies so im Vertrag festgehalten wurde. Allerdings war die Wohnung war zu Beginn der Mietzeit nicht renoviert.
Das AG Schöneberg teilte die Auffassung des Vermieters nicht. Demnach ist eine Überwälzung der Schönheitsreparaturen vom Vermieter zum Mieter zwar grundsätzlich vertraglich möglich. Das AG sah die vertragliche Klausel im Streitfall aber als unwirksam an. Dabei stützte es sich auf ein Urteil des BGH aus dem Jahr 2015. Damals stellten die Karlsruher Richter fest, dass bei einer renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung keine Schönheitsreparaturen vom Mieter verlangt werden kann, es sei denn, es gab stattdessen ausgleichende Vergünstigungen für den Mieter, wie zum Beispiel mietfreies Wohnen, um die Reparaturen zu ermöglichen. Hier gab es keinen Ausgleich dieser Art.
Auch die Nichtnutzung der Wohnung sei kein Kündigungsgrund, so das das AG weiter. Das Gericht stellte klar, dass der Mieter keine Gebrauchspflicht, sondern eine Gebrauchsberechtigung hat.
Quelle: PM des DAV MietR vom 2.11.2020 zur Entscheidung des AG Schöneberg vom 5.12.2019 – 107 C 224/19
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08.07.2020
 
Der VIII. Zivilsenat des BGH hat sich in zwei Berliner Parallelverfahren mit der Frage beschäftigt, ob der Vermieter Schönheitsreparaturen durchführen muss, wenn er dem Mieter eine unrenovierte Wohnung überlassen hat und die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter per AGB deshalb unwirksam ist. mehr …
AG Hamburg-Wandsbek: Gefährdung der Hausbewohner rechtfertigt Kündigung von Wohnraummietvertrag
In Hamburg kam es in einer Mietwohnung zu regelmäßigen Partys. Hierbei wurden auch Stühle oder ein Wäscheständer vom Balkon geworfen. Weil dies nach Auffassung des Vermieters die Mieterpflichten verstößt, kündigte der Vermieter dem Mieter fristlos. Zu Recht, wie das AG Hamburg-Wandsbek befand. Danach sind Feiern und der Empfang von Gästen zwar grundsätzlich erlaubt. Dabei dürfe man die Mitbewohner nicht über die Gebühr strapazieren, so das AG. Da es aber zahleiche Verstöße gab und die Nachbarn neben der Lärmbelästigung auch gefährdet wurden, sah das Gericht die Grenze als überschritten an.
Dem AG zufolge zeigten auch die vielen Partys eine Einstellung des Mieters, nach der er auch bei kommenden Events in der Wohnung keine Rücksicht auf die Nachbarn nehmen würde, wenn er in „Feierlaune“ ist. Quelle: PM des DAV MietR vom 2.11.2020 zum Urteil des AG Hamburg-Wandsbek vom 14.3.2019 – 713 C 1270/18
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AG Tempelhof-Kreuzberg zu Nachweisen für Berechtigung zur Untervermietung
Wann kann ein Mieter wegen eines berufsbedingten Auslandsaufenthalts einen Anspruch auf Untervermietung haben und welche Nachweise muss er dem Vermieter hierfür vorlegen? Hierüber hatte das AG Tempelhof-Kreuzberg zu entscheiden.
Zu diesem Zweck legte der Mieter die Bestätigung für die Gastdozentur vor und beschrieb die Gründe für eine Untervermietung. Dem Vermieter reichte dies nicht, er wollte zusätzliche Belege, wie offizielle Dokumente, Visa und eine Aufenthaltsgenehmigung.
Laut dem Berliner Gericht reicht die Mitteilung an den Vermieter aus. Danach ist die Begründung des Mieters nachvollziehbar. Dieser benannte auch die wirtschaftlichen Gründe dafür, dass er keine doppelte Hausführung bewältigen kann. Somit liegt dem Gericht zufolge das gesetzlich vorgesehene berechtigte Interesse vor, aufgrund dessen eine Untervermietung verlangt werden kann. Anstatt weitere Nachweise zu verlangen, kann der Vermieter den glaubhaft vorgetragenen Gründen einzeln entgegentreten. Ansonsten muss er die Genehmigung erteilen, so das Gericht abschließend.
Quelle: PM des DAV MietR vom 2.11.2020 zur Entscheidung des AG Tempelhof-Kreuzberg vom 22.1.2020 – 3 C 234/19
 
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Mietrecht ist Fallrecht . Entsprechend groß ist der Einfluss der Rechtsprechung und die Flut an neuen Entscheidungen der Instanzgerichte und der zuständigen BGH-Senate, etwa zu folgenden Themen:
Praktische Auswirkungen der „Mietpreisbremse“
Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln bei unrenoviertem Wohnraum
Folgen der Verletzung der Anbietpflicht nach Eigenbedarfskündigung
Anforderungen an die formelle Wirksamkeit von Betriebskostenabrechnungen
Beschränkung der Minderung bei Umweltmängeln
Übersichtlich: Ob Sie nun als erfahrener Praktiker gezielt nach Antworten auf schwierige Rechtsfragen suchen oder sich zu einem Themenbereich bloß einen ersten Überblick verschaffen möchten – mit diesem Kommentar kommen Sie stets im Handumdrehen vom Problem zu seiner Lösung

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Oft werden bei der Modernisierung von Wohnraum auch schon solche Gegenstände ausgetauscht, die aufgrund ihres Alters erst demnächst ersetzt werden müssen. Umstritten war bisher, ob der Vermieter auch die Kosten für diese Instandhaltungsmaßnahmen auf die Modernisierungskosten aufschlagen durfte. In einem kürzlich veröffentlichten Urteil hat der BGH nun über diese Streitfrage entschieden. mehr …
 
Mit Spannung fiebern Vermieter und Mieter in Berlin der Klärung der Frage entgegen, ob der Berliner „Mietendeckel“ verfassungskonform ist. Sowohl vor dem dem BVerfG als auch vor dem Verfassungsgerichtshof (VerfGH) des Landes Berlin sind einige Verfahren dazu anhängig. Der VerfGH hat nun die Verfahren, über die er zu entscheiden hat, bis zu einer Sachentscheidung aus Karlsruhe ausgesetzt. Inzwischen hat das BVerfG erneut einen Eilantrag gegen die Berliner Regelung als unzulässig abgelehnt. mehr …
(ESV/jp/bp)
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