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03. Dezember 2020
Steuerrecht
Einkommensteuer
BFH zur Kaufpreisaufteilung bei Erwerb einer vermieteten Eigentumswohnung
Finanzgericht darf die vertragliche Kaufpreisaufteilung nicht durch die mittels der Arbeitshilfe des BMF ermittelte Aufteilung ersetzen (Foto: maho/stock.adobe.com)
Die Aufteilung des Gesamtkaufpreises eines bebauten Grundstücks in Grund und Boden und Gebäude für die Bemessung der AfA ist immer wieder ein Streitthema zwischen Stpfl. und Finanzverwaltung. Die Frage, ob die vom BMF zur Verfügung gestellte Arbeitshilfe grundsätzlich dazu auch geeignet ist, hat aktuell der Bundesfinanzhof entschieden.
Nach dem kürzlich veröffentlichten Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 21.07.2020 – IX R 26/19 dürfen die Finanzgerichte eine vertragliche Kaufpreisaufteilung auf Grund und Gebäude, die die realen Verhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint, nicht durch die nach Maßgabe der Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums (BMF) ermittelte Aufteilung ersetzen.
Die Klägerin des Urteilsfalls hat im Jahr 2017 eine (vermietete) Eigentumswohnung in einer Großstadt zum Kaufpreis von 110.000 Euro erworben. Nach dem Kaufvertrag sollten davon 20.000 Euro auf das Grundstück entfallen. Dementsprechend ging die Klägerin für Abschreibungszwecke von einem Gebäudeanteil von rund 82 % aus. Hingegen ermittelte das Finanzamt einen Gebäudeanteil von rund 31 %. Dabei legte es die vom BMF im Internet bereitgestellte „Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Kaufpreisaufteilung)“ zugrunde.
Das Finanzgericht wies die dagegen gerichtete Klage als unbegründet ab. Zur Begründung führte es im Wesentlichen aus, die vertragliche Kaufpreisaufteilung spiegele im Streitfall nicht die realen Wertverhältnisse wider. Es halte die Arbeitshilfe für die Wertermittlung, insbesondere für die Ermittlung des Gebäudesachwerts, grundsätzlich für geeignet, messe ihren Ergebnissen eine große indizielle Bedeutung zu, um bei erheblicher Abweichung die Marktangemessenheit der vertraglich vereinbarten Kaufpreisaufteilung widerlegen zu können, und sehe in ihr – im Fall der Widerlegung – eine geeignete Schätzungshilfe.
Keine Ersetzung einer die realen Verhältnisse verfehlenden und wirtschaftlich nicht haltbar erscheinenden Kaufpreisaufteilung durch Arbeitshilfe des BMF
Dem trat der BFH mit seiner Entscheidung entgegen. Er hob die Entscheidung der Vorinstanz auf und verwies die Sache zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung an das Finanzgericht zurück.
Die vom Finanzgericht zu ermittelnden Anschaffungskosten für das Gebäude bildeten nach der Entscheidung des BFH die Grundlage für die Bestimmung der AfA. Die Vorinstanz sei der kaufvertraglichen Aufteilung des Kaufpreises für die von der Klägerin erworbene Eigentumswohnung auf Grund und Boden sowie Gebäude zwar zutreffend nicht gefolgt. Zu Unrecht habe das Finanzgericht allerdings die auf der Grundlage der Arbeitshilfe des BMF ermittelte Kaufpreisaufteilung der AfA-Bemessung zugrunde gelegt, so die Richter des BFH in ihrer Entscheidungsbegründung.
Die Sache war aber nicht spruchreif.
Der BFH entschied, dass
das Finanzgericht eine vertragliche Kaufpreisaufteilung auf Grund und Gebäude, die die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint, nicht durch die unter Verwendung der Arbeitshilfe des BMF ermittelte Aufteilung ersetzen dürfe.
die Arbeitshilfe gewährleiste nicht die von der Rechtsprechung geforderte Aufteilung nach den realen Verkehrswerten von Grund und Gebäude im Hinblick auf die Verengung der zur Verfügung stehenden Bewertungsverfahren auf das (vereinfachte) Sachwertverfahren und die Nichtberücksichtigung eines sog. Orts- oder Regionalisierungsfaktors bei der Ermittlung des Gebäudewerts.
im Fall einer streitigen Grundstücksbewertung das Finanzgericht in der Regel gehalten sei, gemäß § 81 Abs. 1 FGO das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken einzuholen, wenn es nicht ausnahmsweise selbst über die nötige Sachkunde verfüge und diese in den Entscheidungsgründen darlege.
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Arbeitshilfe des BMF gewährleistet nicht geforderte Aufteilung nach den realen Verkehrswerten von Grund und Gebäude
Die Arbeitshilfe des BMF gewährleiste die von der Rechtsprechung geforderte Aufteilung nach den realen Verkehrswerten von Grund und Gebäude nicht. Denn die Auswahl der zur Verfügung stehenden Bewertungsverfahren würde auf das (vereinfachte) Sachwertverfahren verengt. Auch bleibe der vor allem in großstädtischen Ballungsräumen relevante Orts- oder Regionalisierungsfaktor bei der Ermittlung des Gebäudewerts unberücksichtigt.
Sache nicht Spruchreif – Finanzgericht dazu gehalten Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken einzuholen
Deshalb sei das Finanzgericht im Fall einer streitigen Grundstücksbewertung in der Regel gehalten, das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken einzuholen.
Quelle: PM des Bundesfinanzhofs Nr. 055/20 vom 26.11.2020
 
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(ESV/fl)
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